Povrat PDV-a za kupovinu prvog stana predstavlja značajnu finansijsku olakšicu za građane koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje. Međutim, pravo na povrat nije automatsko i zavisi od ispunjavanja više zakonskih uslova, površine stana, statusa članova domaćinstva, načina plaćanja i dokumentacije koja se dostavlja Upravi za indirektno oporezivanje BiH.

U ovom vodiču objašnjavamo ko može ostvariti povrat PDV-a za prvu nekretninu u Republici Srpskoj i BiH, koliko kvadrata ulazi u povrat, šta se dešava kada stan kupuju supružnici, koja dokumentacija je potrebna i gdje se zahtjev podnosi.

1. Ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan?

Pravo na povrat PDV-a može ostvariti punoljetno fizičko lice koje je državljanin Bosne i Hercegovine, ima stalno prebivalište u BiH i kupuje svoj prvi stan čiji promet podliježe obračunu i plaćanju PDV-a.

To znači da nije dovoljno samo da je kupcu to trenutno jedina nekretnina. Potrebno je provjeriti i da li je u prethodnom periodu imao stan, kuću, apartman ili drugi objekat namijenjen stanovanju ili iznajmljivanju.

2. Da li se povrat PDV-a odnosi samo na novogradnju?

Da bi postojao osnov za povrat, kupovina mora biti promet na koji je obračunat i plaćen PDV.

U praksi se ovo prije svega odnosi na kupovinu novoizgrađenog stambenog objekta ili ekonomski djeljive cjeline u novoizgrađenom kolektivnom stambenom objektu.

Kod kupovine korištene nekretnine od fizičkog lica najčešće nema PDV-a u kupoprodajnoj cijeni, pa samim tim nema ni PDV-a koji bi se mogao vratiti po ovom osnovu.

3. Koliko kvadrata ulazi u povrat PDV-a?

Kupac prvog stana može ostvariti pravo na povrat PDV-a za površinu do 40 m².

Ako pravo koristi i za članove svog porodičnog domaćinstva, površina se može povećati za dodatnih 15 m² po članu domaćinstva, pod uslovom da i ti članovi ispunjavaju propisane uslove.

4. Ko se smatra članom porodičnog domaćinstva?

Za potrebe ostvarivanja ovog prava nije dovoljno samo postojanje srodstva. Relevantna je zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda, kao i isto mjesto prebivališta sa kupcem.

Članovima domaćinstva mogu se, pod propisanim uslovima, smatrati supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, brat ili sestra, kao i određeni članovi porodice supružnika.

5. Kako supružnik utiče na povrat PDV-a?

Supružnik je posebno važan kod provjere uslova za povrat. Ako kupac želi koristiti dodatnih 15 m² po osnovu supružnika, potrebno je provjeriti da li supružnik trenutno ima ili je u prethodnih sedam godina imao odgovarajuću nekretninu.

Pored toga, UIO traži određena uvjerenja i za supružnika radi provjere imovine stečene u braku.

6. Šta ako supružnik već ima stan ili kuću?

Ako kupac želi ostvariti dodatno pravo po osnovu supružnika, supružnik mora ispunjavati propisane uslove u vezi sa prethodnim vlasništvom nad nekretninama.

Činjenica da supružnik ima ili je imao odgovarajuću nekretninu može značiti da za njega nije moguće koristiti dodatnu površinu za povrat PDV-a.

Međutim, to ne znači nužno da kupac automatski gubi svoje osnovno pravo. Konkretna situacija zavisi od strukture vlasništva i načina na koji se zahtjev podnosi.

7. Šta znači pravilo od sedam godina?

Kupac, osim stana koji je predmet zahtjeva, ne smije trenutno imati niti je u periodu od sedam godina unazad od dana podnošenja zahtjeva smio imati u vlasništvu, zajedničkom vlasništvu ili suvlasništvu stan, kuću, apartman ili drugi objekat namijenjen stanovanju ili iznajmljivanju na teritoriji BiH.

Ako kupac koristi dodatnu površinu po osnovu člana domaćinstva, odgovarajući uslov se provjerava i za tog člana.

8. Šta ako sam imao samo dio nekretnine?

Pravila ne posmatraju samo potpuno vlasništvo. Relevantno može biti i zajedničko vlasništvo ili suvlasništvo.

Zato čak i raniji suvlasnički dio na stanu, kući ili drugom objektu namijenjenom stanovanju može biti važan prilikom utvrđivanja prava na povrat.

Ako ste nekada imali samo mali suvlasnički dio, naslijeđeni dio kuće ili drugi ograničeni udio, prije podnošenja zahtjeva korisno je provjeriti kako ta činjenica utiče na vaš konkretan slučaj.

9. Šta ako stan kupuju muž i žena zajedno?

Ako prvi stan zajednički kupuju dvije ili više fizičkih osoba, pravo na povrat PDV-a po osnovu kupca ostvaruje samo jedan od kupaca.

Drugi kupac može, uz ispunjenje propisanih uslova, biti obuhvaćen kao član porodičnog domaćinstva.

Zato je kod zajedničke kupovine važno unaprijed razmotriti ko će biti podnosilac zahtjeva i po kojem osnovu će se koristiti dodatna površina.

10. Da li stan mora biti u potpunosti plaćen?

Da. Do momenta podnošenja zahtjeva ukupno ugovorena kupoprodajna cijena stana, zajedno sa PDV-om, mora biti u potpunosti isplaćena prodavcu.

Dokaz o punoj isplati predstavlja dio dokumentacije koja se dostavlja uz zahtjev.

11. Da li mogu tražiti povrat ako je stan kupljen na kredit?

Samo postojanje stambenog kredita ne znači da povrat nije moguć.

Ključno je da je prodavcu do momenta podnošenja zahtjeva isplaćena kompletna ugovorena kupoprodajna cijena na propisani način.

Ako banka kreditnim sredstvima izvrši plaćanje prodavcu, potrebno je sačuvati odgovarajuće dokaze o izvršenoj uplati.

12. Da li se povrat dobija za cijelu površinu stana?

Ne nužno.

Ako stan ima veću površinu od one za koju kupac ispunjava uslove, povrat se ostvaruje srazmjerno površini za koju postoji pravo.

Na primjer, kupovina stana od 70 m² ne znači automatski pravo na povrat PDV-a za svih 70 m² ako kupac prema broju članova domaćinstva ima pravo na manju površinu.

13. Da li postoji maksimalan iznos povrata?

Da. Pravilnik ograničava maksimalnu cijenu koja se uzima u obzir za obračun povrata prema prosječnoj cijeni stana sa PDV-om koju objavljuje Agencija za statistiku BiH u relevantnom kvartalnom izvještaju.

Propisan je i maksimalan iznos koji se može ostvariti po jednom zahtjevu, zbog čega stvarni povrat ne zavisi samo od PDV-a iskazanog na vašoj fakturi.

14. Koja dokumentacija je potrebna?

Zahtjev za povrat PDV-a podnosi se na propisanom obrascu ZKPS uz dokumentaciju kojom se dokazuje ispunjenost uslova.

U zavisnosti od konkretnog slučaja, potrebni su između ostalog:

• izvod iz matične knjige rođenih,
• izvod iz matične knjige vjenčanih kada je potreban,
• uvjerenje o državljanstvu,
• potvrda o prebivalištu,
• notarski obrađen ili sudski ovjeren ugovor o kupoprodaji,
• poreska faktura prodavca sa iskazanim PDV-om,
• dokaz o punoj isplati kupoprodajne cijene,
• odgovarajuća poreska uvjerenja,
• uvjerenja organa nadležnih za imovinsko-pravne odnose,
• dokaz da je kupljeni stan evidentiran u službenim evidencijama,
• ovjerena izjava kupca na obrascu IKPS,
• ovjerena lista članova domaćinstva,
• potvrda o bankovnom računu na koji će biti izvršen povrat.

15. Koliko stari smiju biti dokumenti?

UIO navodi da dokumentacija koja se dostavlja uz zahtjev u pravilu ne smije biti starija od šest mjeseci.

Od ovog pravila postoje određeni izuzeci, između ostalog za kupoprodajni ugovor, poresku fakturu sa iskazanim PDV-om i potvrdu banke odnosno ugovor o otvaranju važećeg računa.

16. Šta je obrazac ZKPS?

ZKPS je službeni obrazac zahtjeva kupca prvog stana za povrat PDV-a.

Uz njega se prilaže propisana dokumentacija, a UIO preporučuje da kupac na obrascu navede i kontakt telefon kako bi ga službenici mogli kontaktirati ako je potrebno dopuniti ili pojasniti zahtjev.

17. Šta je obrazac IKPS?

IKPS je izjava kupca prvog stana kojom kupac potvrđuje relevantne činjenice u vezi sa kupovinom prvog stana.

Potpis na ovoj izjavi mora biti ovjeren kod nadležnog organa.

18. Gdje se podnosi zahtjev za povrat PDV-a?

Zahtjev se podnosi nadležnoj organizacionoj jedinici Uprave za indirektno oporezivanje u regionalnom centru prema sjedištu prodavca stana.

Za kupce stanova kod prodavaca sa sjedištem u području nadležnosti Regionalnog centra Banja Luka, zahtjev se podnosi tom regionalnom centru.

Zahtjev se može dostaviti neposredno na protokol ili putem pošte.

→ Pogledajte adrese i kontakte regionalnih centara UIO

19. Šta ako zahtjev pošaljem pogrešnom regionalnom centru?

Ako zahtjev bude podnesen regionalnom centru koji nije nadležan prema sjedištu prodavca, UIO ga može službenim putem proslijediti nadležnom regionalnom centru.

Ipak, pravilno podnošenje od početka može pomoći da se izbjegne nepotrebno administrativno kašnjenje.

20. Koji je rok za podnošenje zahtjeva?

Zahtjev za povrat PDV-a podnosi se najkasnije do 30. juna naredne godine za stanove čija je kupoprodaja evidentirana prethodne godine u odgovarajućim službenim registrima.

Za određene kupovine izvršene u prelaznom periodu nakon izmjene Zakona i prije stupanja na snagu novog Pravilnika propisan je poseban rok od šest mjeseci.

21. Koliko dugo UIO odlučuje o zahtjevu?

Nadležna organizaciona jedinica UIO odlučuje o urednom zahtjevu rješenjem u roku od šest mjeseci od dana njegovog podnošenja.

Ako dokumentacija nije potpuna, može biti potrebno izvršiti dopunu ili dodatno pojašnjenje.

22. Na koji račun se isplaćuje povrat?

Povrat se izvršava na važeći bankovni račun kupca naveden u dokumentaciji dostavljenoj uz zahtjev.

Zbog toga se dostavlja potvrda banke sa podacima o računu ili odgovarajući ugovor o otvaranju računa.

23. Smijem li prodati stan nakon što dobijem povrat PDV-a?

Osoba kojoj je odobren povrat PDV-a ne može otuđiti kupljeni stan prije isteka pet godina od dana uručenja rješenja kojim je povrat odobren.

Ako stan bude otuđen prije isteka tog perioda, može nastati obaveza vraćanja ukupnog iznosa odobrenog povrata uz pripadajuću kamatu.

24. Šta ako sam već jednom koristio povrat PDV-a?

Pravo se ne može neograničeno koristiti više puta.

Ako je lice već ostvarilo povrat kao kupac prvog stana, ne može ponovo ostvariti isto pravo pod istim osnovom.

Ako je ranije bilo obuhvaćeno kao član domaćinstva drugog kupca, njegovo kasnije pravo može biti umanjeno za već iskorištenu površinu i iznos.

25. Da li se pravo na povrat može naslijediti?

Pravo na povrat PDV-a za kupovinu prvog stana nije prenosivo i ne može biti predmet nasljeđivanja.

26. Najčešće greške kod zahtjeva za povrat PDV-a

• podnošenje zahtjeva prije potpune isplate cijene stana,
• nepotpuna dokumentacija,
• uvjerenja starija od propisanog roka,
• neprovjerena prethodna imovina kupca ili supružnika,
• pogrešno računanje dodatnih 15 m² po članu domaćinstva,
• pretpostavka da mali suvlasnički dio prethodne nekretnine nije relevantan,
• propuštanje roka za podnošenje zahtjeva,
• neusklađenost podataka u ugovoru, fakturi i službenim evidencijama,
• prodaja stana prije isteka propisanog perioda nakon odobrenog povrata.

Često postavljana pitanja o povratu PDV-a za prvi stan

Da li imam pravo na povrat PDV-a ako kupujem prvi stan u Republici Srpskoj?

Možete imati pravo ako ispunjavate uslove propisane Zakonom o PDV-u i Pravilnikom. Pravo nije ograničeno samo na Republiku Srpsku, već se primjenjuje na nivou Bosne i Hercegovine.

Da li povrat važi i za kuću?

Prvim stanom u smislu propisa može se smatrati i novoizgrađeni individualni stambeni objekat, pod uslovom da su ispunjeni ostali propisani uslovi.

Da li dobijam povrat za 40 m² čak i ako je stan veći?

Osnovno pravo kupca odnosi se na površinu do 40 m². Ako kupac ima članove domaćinstva za koje ispunjava uslove, površina se može povećati za 15 m² po članu.

Koliko kvadrata mogu dobiti za supružnika?

Ako supružnik ispunjava propisane uslove i koristi se kao član porodičnog domaćinstva, površina može biti povećana za dodatnih 15 m².

Da li dijete povećava površinu za povrat?

Pod propisanim uslovima dijete kao član porodičnog domaćinstva može predstavljati osnov za dodatnih 15 m².

Šta ako sam prije nekoliko godina naslijedio dio kuće?

Suvlasništvo nad objektom namijenjenim stanovanju može biti relevantno za uslov koji se odnosi na prethodnih sedam godina. Takvu situaciju treba provjeriti prije podnošenja zahtjeva.

Da li stan mora biti potpuno plaćen prije zahtjeva?

Da. Do momenta podnošenja zahtjeva kompletna ugovorena kupoprodajna cijena sa PDV-om mora biti isplaćena prodavcu.

Gdje predajem zahtjev ako sam stan kupio u Banjaluci?

Nadležnost se ne određuje samo prema lokaciji stana, nego prema sjedištu prodavca. Zahtjev se podnosi regionalnom centru UIO koji je nadležan prema sjedištu prodavca.

Koliko čekam na rješenje?

UIO odlučuje o urednom zahtjevu u roku do šest mjeseci od dana podnošenja.

Smijem li prodati stan odmah nakon što dobijem povrat?

Ne bez posljedica. Stan se ne smije otuđiti prije isteka pet godina od uručenja rješenja kojim je povrat odobren, osim uz posljedice propisane pravilima o vraćanju odobrenog iznosa i kamate.

Gdje mogu preuzeti obrasce za povrat PDV-a?

Službene obrasce ZKPS i IKPS, spisak dokumentacije i uputstva možete preuzeti direktno sa internet stranice Uprave za indirektno oporezivanje BiH.

→ OTVORITE SVE SLUŽBENE OBRASCE I UPUTSTVA

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i izrađen je prema propisima važećim u trenutku objave. Ne predstavlja pravni niti poreski savjet za konkretan slučaj. Pravo na povrat PDV-a zavisi od ispunjenosti svih propisanih uslova i dokumentacije koju provjerava Uprava za indirektno oporezivanje BiH.